古アパートを買って2年経過。儲かっているのか?

公開日: : 不動産

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予定納税を終えて、決算時の納税額を意識する頃になってきました。コインランドリーに始まり、オペレーティングリース、太陽光発電など、売上と節税に役立ちそうなビジネスを検討しています。

 

世の中には様々な投資がありますが、興味はあるけれど実際やったことがある人は少ないのが不動産投資。己の振り返りを兼ねて、不動産投資の収支と大家業についてまとめようと思います。

 

今回は、2年前に購入したアパート「マンション田中(木造)」にフォーカスし、物件取得の初期費用、毎月の収入、毎月の支出、大家のやることを紹介したいと思います。

※内覧、買付、減価償却、所得税等の詳細は、センシティブな話なので割愛します。

 

物件の概要

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アパート名:マンション田中
築年数:築34年
間取り:2LDK×4部屋。
※詳細は画像をクリック

物件を取得した時の興奮は今でも昨日のように思い出します。

当時、1500万円までのアパートを探していました。運よく遊びで北海道へ行く前日に不動産投資連合隊へ掲載されていたのがマンション田中。すぐに不動産会社へ問い合わせて翌日の午前には物件を見ました。

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現地を見てみると外壁を修繕しているので、築34年とは思えない綺麗さ。しかも満室で利回りが17%(通常は12%程度)と高く、小学校・中学校までのアクセスも良い。駅まで徒歩7分なのも魅力的。

 

すぐに「買う!」と決めましたが、言い値で買うのがどうしても嫌だったので、現金で購入することを条件に20万円値引いてもらいました。

さて、肝心の不動産購入の諸経費、収入・支出です。

 

・不動産投資の初期費用(単位万円)

物件価格 980
固定資産税※日割り 5.1
冬季除雪費用※日割り 2.3
登記費用 16.8
印紙代 0.5
仲介手数料 37.1
日割り家賃 -2.3
不動産取得税 12
初期費用の合計 1051.5

 

・毎年の収入

年間の受取家賃 157.2
北電の敷地使用料 0.6
収入の合計 157.8

おかげさまで購入して2年経過。今のところは退去がありません。

 

・毎年の支出

修繕費 5
火災保険 3.8
冬季除雪費用 8.6
固定資産税 5.8
費用の合計 23.2

1年に1度のペースで何らかの不具合があり5万円程度の支出がかかっています。

 

・本当の収支

年間の収支 134.6
表面利回り 17.4%
本当の利回り 12.8%

 

回収済み金額 269.2
回収率 26%

収支の累計は262万円

おかげさまで儲かっている状況。このまま退去もなく順調にいけば、あと6年で投資金額を回収できるはず?

 

・大家はどんなことをしているのか?

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大家は、住人からの問い合わせ、家賃の催促、入退去時の対応をイメージしている方が多いのですが、そんなことをしていたら大変。大家さんの大半は兼業の人も多く、住人からの問合せに朝から晩まで対応できないので、管理会社に任せている人が多いです。

 

家賃の5%を支払い、管理会社にアパートの管理を任せていて、住人からのクレームや問い合わせの対応は管理会社が窓口となっています。直接的に住人とかかわることは原則的にはありません。

※受取家賃に対して5%。もしも入居者0の場合、管理費はかかりません。

 

では、大家として何をしているかというと何らかの判断・決断が多いです。参考までに他の物件を含めて、過去に管理会社からの問合せ内容を列挙してみました。

 

・「○○○号室の暖房の調子が悪いようです。恐らく1万円前後なので修理にだしてもいいですか?」

・「テレビの映りが悪いみたいなので、アンテナの修理してもいいですか?」

・「○○○号室のリフォームはどうしますか?」

・「外壁の修繕を考えたほうがいいともいますが、どうですか?」

 

5万円以下のものについては速やかに対応を依頼。それ以上に費用がかかるもので、緊急性が無いものは検討。大幅なリフォーム、外壁塗装など多額の費用がかかるものは、管理会社任せにはせず、自分で動いて相みつをとって検討しています。

 

何でも管理会社に任せればいいと思うかもしれませんが、担当者も不動産すべてのことに対して詳しい人はいないと思います。売買に強い人、賃貸管理に詳しい人、リフォームに詳しい人など知識はさまざま。発注先の業者の言うことを盲目的に信じてしまう人もいます。

 

あとは、管理会社が特定の業者1社に見積もりを取って、かなり割高の金額を提示される場合もあります。こういう場合も自分で業者を探すことで、数十万円~百万円単位で金額が下がることもあり、自分でも業者探しで動きます。

 

・マンション田中の問合せ数は?

所有してから2回だけありました。

 

①ストーブの排気口から水漏れがあったので、修理してほしい。

②暖房が壊れたから緊急修理したい。

 

これだけ。この2回以外は何も無いから手間いらず。家賃の送金報告書を月初に受け取り、管理会社から入金されているかを記帳する。

 

ただ、「マンション田中」は、運よく手間がかからない稀なケースだと思います。前オーナーが外壁と屋根の修繕を直前にしてくれていて、今の住人の方も長く住み続けたい意向もあって満室続きだからです。他のアパートは、退去者が出たり、換気扇直したり、リフォームしたり、砂利を巻いたりといろいろあります。

 

最後に古アパートを買ってみてどうなのか?

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大変なこともありますが、やってみて良かった!

 

・精神的に自由に

「アフィリエイトがダメになっても、俺にはアパート収入がある!大丈夫!」と思えるようになり、長い目で物事を考えられるようになりました。

 

・仕事のバランス感覚

1つのことに固執しすぎるので、行き詰まると投げてしまいたくなる性格ですが、異なる事を並行的に進めることで、1つが行き詰まったら、もう1つのことを考えるようになり、良いバランス・良い息抜きで仕事が進められるようになったと思います。

 

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不動産を始めたきっかけは、20代の時に、ロバートキヨサキさんの「金持ち父さん、貧乏父さん」、加藤ひろゆきさんの「借金ナシではじめる激安アパート経営」を読んで、「俺もいつかはアパートを買って、自由になってセミリタイアしたい!!」と思ったからでした。

 

本を読んでから10年以上経過して実現。何事も想い続けることが大事。次の目標へ歩みを進めたいと思います。

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  • ぷろふぃ0る写真

    年齢30代の男。アフィリエイトと不動産を主体とする法人を運営しています。
    不動産の収入と投資信託の収入の合計がサラリーマンの平均年収になったので、そろそろセミリタイアするつもりです。


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